11月18日,銀監會發布了2011年第三季度《中國銀行業運行報告》,三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長,部分城市房屋銷售量已經出現下滑,房價有所回落,土地流拍或底價成交現象明顯增多,開發企業資金鏈普遍趨緊。沒有雄厚的資金支持,沒有銀行貸款的支持,更沒有金融機構輸血,被逼無奈,不少中小房企只得自己尋求新的融資渠道過冬。

  ·現象·

  中小房企資金鏈面臨壓力

  “你們先干著,錢的事沒問題。”放下手中電話,懷柔一家地方房地產公司的營銷總監簡單整理下衣領匆匆地跑向了樓下的售樓處。由于公司不大,湊工程款的職責也由他兼任。

  “今天賣得好不好?”在得到銷售人員否定的回答后,他轉身上樓考慮如何才能結算眼前這筆數額龐大的工程款。在走訪北京郊區及周邊地區后,記者了解到,如同這位營銷總監一樣,不少房企或項目都面臨著資金的壓力。

  據上述營銷總監介紹,如今,房企有相當一部分中短期債務將到期償付,但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷的背景下,拿什么還錢,已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。

  其以自己銷售的項目為例,房子日均銷售不足2套,拋除成本后,剩下的錢全部要支付工程款及材料款。“目前,1000萬元的工程款欠款只解決了500多萬元,剩下的500多萬元還沒有著落,而這些還沒有算上材料款。”

  此前,全國城市商業銀行資金清算中心理事長王世豪接受媒體時表示,目前房地產企業通過各類融資渠道獲得的資金達20萬億元。而這20萬億元,相當于國內銀行貸款總量的36%。

  不難看出,在銀根縮緊,按揭利率上升的同時,房企資金鏈所承受的壓力越來越大,中小型房企更是首當其沖地成為了“限購政策”祭品。

  ·融資渠道1·

  借高利貸 “等死不如賭一把”

  “借高利貸是找死,不借高利貸是等死。”如今,這句話廣泛地流傳在中小型開發商口中。

  11月初,記者跟隨北京一家小型房地產開發商來到了固安一所金融貸款擔保機構。與其他融資機構不同的是,這所機構外表雖是幫助各類中小企業進行小額貸款及融資擔保服務,但實際卻成為了當地及北京郊區縣一些中小房企融資新渠道。據知情人士介紹,開發商借高利貸如果沒有介紹人,任何人是無法在這家金融機構申請到“專門貸款”。

  “你好,有什么可以為您服務?”走進該金融機構一名客服問道。在看到開發商拿出的介紹信后,便帶領其走進了后面的屋子。不到3個小時,便達成了此次借款初步協議。

  “可以借500萬元,月息4.5%。分5次打入賬戶。1年內還清”。該開發商向記者透露,“借了這些錢,暫時能過個踏實的年了。如果來年限購政策取消,這筆錢就好還了。”

  按照這位開發商所說,記者簡單計算了一下:借500萬元每月要支付利息22.5萬元,并且按“利滾利”計算。如果貸款期限達1年,則要償還近1000萬元的本息。如此高額的貸款利息,也確實印證了“借高利貸是找死,不借高利貸是等死。”

  “別小看這500萬,很多人想借都借不到。如果工程款不能結,年底工人們來討債,整個公司都完了。現在想跟這些金融機構借款,需要提供的材料比銀行還要多,除去土地使用權證、銷售許可證外,房子真實的銷售價格及銷售表都需要提供給金融機構進行審核。如果達不到放款人的要求,錢一分都不會借。他們借錢時考慮的是房子能否竣工及竣工后是否好賣。而對于一些極其缺錢或者地理位置不好的項目,他們一分錢都不會借。”

  在與這位開發商交談過程中,記者得知,平谷、燕郊、香河等地的地方開發商由于資金問題,或多或少都借過高利貸。隨著年根的臨近,如果公司其他融資渠道沒有進展,借高利貸恐怕將蔓延成為普遍現象。

  ·融資渠道2·

  老房典當 開發商四處押房

  即便是為籌工程款,但高利貸動輒3%至5%的高額利息,也被不少中小開發商視為下下策。而典當則成為了來錢最容易、利率較低的“融資”方式。

  據華夏典當行提供的數據顯示,從今年9月至今,汽車、房地產抵押業務同比增長了40%。“目前汽車、房地產抵押成為了增長最快的業務。”華夏典當行工作人員介紹。

  北京典當行業協會會長郭金山表示,無論從典當行數量上還是累計發放的當金方面今年均呈現上升態勢。所典當金額約有70%至80%的資金用于中小企業經營。

  據他介紹,截至2011年上半年,全國典當業實現典當總額1180億元,同比增長38%,其中,動產典當業務占比25%,房地產典當業務占比53%。

  “很多房地產公司的人最近都在辦理典當業務,多的時候,一個人可能會抵押4套至5套房產。”北京永安里附近一家華夏典當行員工說,“抵押的房屋房產證上寫的不光是一個人的名字。不難看出,房地產開發商也是在到處找房子典當。”

  大興一項目銷售總監也證實了上述所說的情況。他表示,現在房地產市場存在著一部分“以房換房”的現象。而與通常意義的“以房換房”不同,現在開發商會從員工手中“收取”具備抵押資格的房屋,再將項目的新房抵押給員工。“當然,這一情況并不多見。市場上所典當的房屋更多還是來自于開發商高管層。”該營銷總監表示。

  對此,郭金山認為,典當行真正的內涵已經不再是傳統意義的典當行,而是“小銀行”、“貸款公司”。不過,他也指出,典當行具有息費較高的弊端,應該是一部分企業在特定階段的選擇。“短期、小額、急用的資金可以找到典當行,借款長期使用是用不起的。”

  ·融資渠道3·

  新房抵債 施工方低價賣房

  除去高利貸、典當等高利息的融資渠道,開發商更多的還是希望能夠用房來抵押工程款。近日,不少老百姓的手中多多少少都收到了類似的短信。

  “哥們,有好事了,我這有6套抵工程款的房子對關系戶銷售,全部是首層90平方米南北通透二居,送30平方米至50平方米可采光地下室和30平方米至40平方米雙花園,原價320萬元/套,現價僅265萬元至276萬元/套。想要的話必須本周日前認購,過期就抵工程款不對外銷售了。”指著手中的短信,徐先生表示,這已經是這個月收到的第3條該類短信。

  11月19日,記者按照短信來到了位于南三環的該項目售樓處。不少售樓員均表示,項目沒有降價,更沒有收到便宜銷售一些房源換取工程款的通知。

  但在項目附近,記者碰到了負責該項目工程建設的一名負責人,他說:“開發商表示可能將有30多套房抵押6000多萬元的工程款和材料款,我們商定最后的期限在今年12月底。如果開發商不能結算這筆款項,我們將獲得30多套房子。”該負責人表示,如果開發商以房抵押,那么在獲得房源后,他們也將委托該項目銷售人員,低價處理。“賣一套算一套,畢竟很多工人等著拿錢回家過年。”

  據他介紹,相比前兩年而言,今年開發商拿出的房子要遠遠多于往年。“往年因為房子升值空間大,因此開發商很少會選擇以房抵押工程款,最多的時候也就五六套,但今年一口氣推出這么多,足以看出開發商的壓力有多大。”

  ·專家·

  開發商完敗政策調控

  瑞士信貸第一波士頓(CSFB)董事總經理兼亞洲區首席經濟學家陶冬認為:“房地產市場,是中國經濟最大的變量。開發商在與政府的博奕激戰中完敗。如今,以北京市場為例,政府并未因經濟形勢轉差而放松對房市的調控。從‘金九銀十’成交量來看,成交量驟降,使得開發商的財務狀況仍在繼續惡化。”陶冬表示,今年年底至明天春節間,可能成為一批開發商的“閻王勾命期”,房價繼續波動下行無可避免,越來越多的開發商不支倒地或難以避免。

  但他同時表示,現在的房地產市場還遠未到崩盤期。“盡管多數大型開發商的杠桿水平比三年前有明顯下降且中小型房地產商面臨破產。但在這種環境下,一些大型房企資金還十分充足,只會讓更多中小型房地產商被大型房企并購。只有一些沒有優秀土地及項目資源的房地產開發商才會面臨破產。因此,這意味著房地產市場處于有序調整之中,而非要將整個房地產市場推倒重建。”(記者 徐楠)

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