任何一種投資品都不可能只漲不跌,房地產市場也不例外。房地產繁榮已經持續十年以上,以北京為例,2002年至今北京房價上漲約4倍。綜合考察當前國內外因素,都預示著住房價格下行或將是未來趨勢。

  目前,歐美債務危機吸引國內資金到國外投資房地產,但對國內銀行業構成壓力,這將抑制國內房價上漲沖動。此外,國內限購和未來房地產政策完善乃至稅收結構(開征房地產稅、遺產稅等)的調整,都將抑制未來房價上漲。

  從貨幣政策來看,將不會回到2009-2010年狀態,這也制約了房價回升空間。目前房價下跌,限購是一個因素,但主要還是市場力量在發揮作用。2009-2010年的住房價格不降反升,是銀行主動放貸、貨幣政策較寬松所致。當時的房地產市場不僅吸納股市資金,也吸收社會過剩流動性,信貸資金過分集中到該產業。但今后房地產貸款不會回到前兩年的狀態,房價持續下跌是必然趨勢。

  信貸結構調整,也催促房價下跌。支撐高房價的根本因素是銀行信貸,2002年以來,銀行信貸差不多翻兩番,住房價格也是如此。但目前房地產過高的比重不可持續,因此,未來房地產的信貸規模不會與信貸總規模同步增長,只能低于信貸增長,甚至總規模下降。只有這樣,才能引導企業投資于其它產業和研發,房地產價格也將回歸理性。

  房地產價格下跌,與股市、投機品價格下跌規律基本雷同。當價格下跌達到15-20%,后續的情形將超出預料。那些在一些城市購買幾十套的投資人,將率先降低房價,而且幅度至少在10%-15%。如果降價超過6-12個月,仍不能出貨,降價的幅度將更大,大企業也必然跟進,房價將趨向理性。

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